개인회생 주택담보대출은 어떻게 될까: 집값·대출 잔액·경매 확인 6가지

개인회생7분 읽기 · 2026. 11. 01

개인회생은 수입으로 빚을 나누어 갚는 법원 절차입니다. 주택담보대출은 집을 담보로 받은 대출입니다. 별제권은 담보를 잡은 채권자가 변제계획과 따로 그 집에서 빚을 받을 수 있는 권리입니다. 경매는 법원이 집을 팔아 빚을 받게 하는 절차입니다. 신청해도 대출이 없어지거나 경매가 계속 멈추지는 않습니다. 집의 권리 기록, 실제 빚, 집값과 경매 단계를 한 표로 맞추세요.

채권최고액, 실제 빚과 예상 매각대금은 서로 다른 숫자입니다.

등기사항증명서, 대출 잔액증명서와 집값 자료를 같은 기준일로 맞추고 경매 사건도 따로 확인하세요.

1. 등기부의 채권최고액과 실제 빚을 나눕니다

등기사항증명서는 집의 권리를 적은 서류입니다. 소유권을 적은 갑구와 담보권 등을 적은 을구를 모두 받으세요. 근저당권은 앞으로 늘 수 있는 빚까지 일정한 한도 안에서 담보하는 권리입니다. 채권최고액은 등기부에 적힌 담보 한도입니다. 실제 빚과 다를 수 있습니다. 대출약정서와 기준일이 적힌 잔액증명서도 준비하세요.

채권최고액을 그대로 대출 잔액이라고 적지 마세요. 대신 원금, 이자, 연체금과 비용을 금융회사 자료로 나누어 적으세요. 대출을 다른 회사가 넘겨받았다면 현재 채권자 이름도 확인하세요. 등기부 이름과 잔액증명서 이름이 다르면 양도 통지서 같은 연결 자료를 붙이세요.

2. 담보권 순위와 집의 범위를 한 표에 적습니다

담보권 순위는 집이 팔릴 때 돈을 받을 차례입니다. 등기부에서 설정일, 순위, 채권자와 채권최고액을 줄마다 적으세요. 집 주인이 여러 명이면 내가 가진 몫도 표시하세요. 토지와 건물 주인이 다르거나 여러 집이 한 대출에 묶였다면 모두 연결하세요.

주거래은행 대출 하나만 보고 선순위 담보가 없다고 단정하지 마세요. 대신 국세·지방세 체납, 세입자의 보증금과 다른 근저당권도 확인하세요. 등기된 권리는 접수번호 순서로 먼저 표를 만드세요. 세금과 세입자의 보증금 순서는 체납자료, 계약서와 전입 날짜로 따로 확인하세요.

3. 집값과 담보 부족 예상액을 따로 계산합니다

담보 부족 예상액은 집을 팔아도 못 갚을 것으로 보이는 빚입니다. 서울회생법원 편람은 별제권 예상액을 적는 법을 안내합니다. 환가예상액의 70%에서 선순위 담보권의 채권최고액을 뺍니다. 그 값과 해당 담보권의 채권최고액 중 작은 쪽을 씁니다. 환가예상액은 집을 팔아 받을 것으로 보는 값입니다. 70%는 실제 경매 낙찰가를 보장하지 않습니다.

시세 한 건만 골라 집값을 낮추지 마세요. 대신 기준일이 보이는 실거래 자료, 정부가 정한 공시가격이나 감정 자료를 함께 모으세요. 선순위 채권최고액, 현재 빚과 집값을 한 표에 적으세요. 법원 양식은 선순위와 해당 담보권의 채권최고액까지 따집니다. 제출 전 법원 안내나 법률전문가에게 계산을 확인하세요.

4. 담보대출 채권자를 목록에서 빼지 않습니다

채무자회생법 제586조는 별제권 규정을 개인회생에도 적용합니다. 제411조부터 제413조에 따르면 담보권자는 개인회생 변제계획과 따로 담보권을 행사할 수 있습니다. 그 행사로도 받지 못할 금액만 개인회생 절차 안에서 나누어 갚을 빚으로 다룹니다.

집값이 대출보다 높아 보인다는 이유로 담보대출 채권자를 빼지 마세요. 서울회생법원 편람도 전액을 받을 것으로 보여도 예상 밖의 경우에 대비해 채권자목록에 적도록 안내합니다. 채권현재액, 즉 현재 빚과 담보로 받을 예상액, 부족 예상액을 양식의 각 칸에 연결하세요. 근거 자료도 같은 순서로 붙이세요.

5. 접수·개시·인가 뒤 경매 상태를 구분합니다

개시결정은 법원이 개인회생 절차를 시작하는 결정입니다. 신청서를 냈다는 사실만으로 경매가 자동으로 끝나지는 않습니다. 법 제593조에 따라 법원은 필요하다고 판단하면 개시결정 전까지 중지명령을 내릴 수 있습니다. 중지명령은 경매를 잠시 멈추거나 새 경매를 막는 결정입니다. 실제 결정문을 확인하세요.

개시결정 뒤에는 개인회생재단에 속하는 집의 경매가 멈추거나 금지됩니다. 개인회생재단은 법이 정한 채무자의 재산입니다. 인가결정은 변제계획을 허가하는 결정입니다. 폐지결정은 절차를 끝내는 결정입니다. 중지 기간은 인가결정일 또는 폐지결정 확정일 중 빠른 날까지입니다. 다만 법원은 상당한 이유가 있으면 경매를 다시 진행하게 할 수 있습니다. 결정문과 경매 사건을 함께 확인하세요.

6. 집을 유지할 계획과 처분 계획을 숫자로 봅니다

개인회생을 신청한다고 집을 반드시 지키거나 반드시 파는 것은 아닙니다. 매달 주택담보대출에 낼 돈과 개인회생 변제금을 함께 감당할 수 있는지 확인해야 합니다. 금융회사 약정상 연체 효과와 경매 진행 여부도 따로 봐야 합니다. 최근 소득, 생활비와 대출 납부내역을 월별로 놓으세요.

유지 가능성을 낙관해서 대출금을 먼저 약속하지 마세요. 대신 유지와 처분 두 경우의 월 지출, 예상 매각대금과 남을 빚을 각각 계산하세요. 김웅 변호사와 법무법인(유한) 예율의 법률전문가에게 등기부, 잔액증명서, 시세와 경매 문서를 보여 주세요. 사건에 맞는 채권자목록과 경매 대응 순서를 검토받을 수 있습니다.

접수 전 최종 점검표

✓부동산 등기사항증명서 갑구·을구와 공동명의 지분
✓대출약정서와 기준일이 표시된 원금·이자·비용 잔액증명서
✓담보권별 설정일·순위·채권자·채권최고액 정리표
✓기준일이 보이는 실거래·공시가격·감정 등 집값 자료
✓담보로 받을 예상액과 담보 부족 예상액 계산 근거
✓경매 사건번호·기일통지서와 중지·개시·인가 결정문
✓주택담보대출 납부액·개인회생 변제금·생활비 월별 표

자주 묻는 질문

Q. 개인회생을 신청하면 집 경매가 바로 멈추나요?

아닙니다. 신청 뒤 개시결정 전에는 법원이 중지명령을 내려야 경매가 멈출 수 있습니다. 개시결정 뒤에는 개인회생재단에 속하는 집의 경매가 원칙적으로 중지됩니다. 기간은 인가결정일 또는 폐지결정 확정일 중 먼저 오는 날까지입니다. 다만 법원이 경매를 다시 진행하게 할 수 있으므로 결정문과 경매 사건을 함께 확인하세요.

Q. 등기부의 채권최고액이 현재 주택담보대출 잔액인가요?

같지 않을 수 있습니다. 채권최고액은 담보하는 한도입니다. 실제 빚은 대출 원금, 이자와 비용을 기준일별로 확인해야 합니다. 등기사항증명서와 금융회사의 잔액증명서를 함께 준비하세요.

Q. 개인회생을 하면서 집을 계속 보유할 수 있나요?

신청만으로 보유가 보장되지는 않습니다. 집값, 담보 순위, 실제 대출 잔액, 경매 상태와 매달 낼 수 있는 돈을 함께 봐야 합니다. 유지와 처분 두 경우의 계산표를 준비해 사건별로 검토받으세요.

확인한 공식 자료

이 글은 2026년 11월 1일 현재 시행 중인 채무자회생법과 서울회생법원 회생위원 직무편람을 바탕으로 한 일반 정보입니다. 별제권의 범위, 담보 부족 예상액, 경매 중지 기간과 주택 보유 가능성은 등기 순위, 실제 빚, 집값, 법원 결정과 금융회사 약정에 따라 달라집니다. 개별 사건은 등기부, 대출·시세·경매 자료를 준비해 김웅 변호사와 법무법인(유한) 예율의 법률전문가에게 상담받으시기 바랍니다.

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