전세보증금을 돌려받지 못할 때 개인회생 신청 시점과 청산가치
중소기업청년전세대출 7,200만 원을 받아 전세보증금 9,000만 원인 집에 살았는데 전세사기로 집주인과 연락이 되지 않습니다. 직장을 옮겨 다른 지역에서 일하고 월 소득은 약 150만 원이며 부양가족은 없습니다. 원래 집에는 거주할 수 있지만 보증금을 돌려받지 못해 주소를 유지한 채 밖에서 지내며 임차권등기도 준비하고 있습니다. 대출은 2021년 11월 자동 연장되었고 이자는 월 20만 원대, 관리비는 약 5만 원입니다. 현재 이자는 납부하고 있습니다. 친구 명의 월세집에서 지내는데 소득이 적으면 회생이 어렵거나 5년간 변제해야 하나요? 급여를 늘리고 월세를 직접 부담하면 생계비를 더 인정받을 수 있나요? 전세집은 대전의 14세대 원룸 건물입니다. 건물 시가는 약 12억 원이고 선순위 근저당은 6억 원입니다. 입주일과 확정일자 순서는 세 번째이며 제 입주 이후 다른 근저당·전세권 설정 등이 있습니다. 보증금 회수를 기다리는 것이 나을까요? 후순위 권리는 신경 쓰지 않아도 되나요? 전세기간과 대출이 자동 연장되면 다시 만기가 되어야 회생을 신청할 수 있나요? 경매가 유찰되면 현실적으로 보증금 회수가 어려울 수도 있는데, 회생 신청 시점과 변제금에는 어떤 영향이 있나요?
김웅 변호사 답변
선순위 근저당이 6억 정도이면 경매하면 전세금 회수가 가능해 보입니다. 그리고, 현재 나가는 이자가 너무 적어서 개인회생이 안 될 수도 있습니다. 전세대출 만기 3개월 전에 신청하셔야 하고, 경매로 회수할 수 있는 가능성이 있어서 청산가치보장 원칙으로 변제금이 많이 나올 수 있습니다. 임차권등기는 꼭 해두세요. 대출 만기 직전에 신청이 가능합니다. 혹시 부양가족이 있으시나요? 개인회생은 지급불능이나 지급불능이 예상되는 경우에 신청할 수 있는데 이자 20만원은 너무 적어서 지급불능이라고 볼 수 없습니다. 따라서 만기 3개월 전에는 지급불능이 예상되기 때문에 신청할 수 있는 것입니다. 경매가 되기 전에 개인회생을 신청하면 전세보증금 9천만원에서 대전지역 소액보증금 23백만원을 뺀 67백만원이 청산가치가 되기 때문에 적어도 75백만원은 변제해야 하는 개인회생이 됩니다. 따라서, 경매로 배당받을 수 있는 금액이 현실적으로 적다는 것이 소명되거나, 경매가 끝난 후에 신청해야 변제금을 줄일 수 있습니다.