변호사님 질문 있습니다.
제가 전세보증금담보대출이 있습니다. 보증금 2억원 중 1억원 상당인데 임대차 계약 도중 담보권자가 계약을 해지하고 빼갈 수 있나요? 그렇게 되면 제가 계약이 만료될 때까지 못 사는 건지 궁금합니다. 채권자 측에 전화해서 물어보니까 본인들이 계약할 때 보증금 회수 관련해서 특약으로 적어뒀고 계약 불이행시(이자가 밀리거나 하는 등) 아직 임대차 기간이지만 명도소송을 진행할 거라고 하더라구요. 불안해서 여쭙습니다.
김웅 변호사 답변
안녕하세요, 김웅변호사입니다. 주택임대차보호법 제3조의 2, 제9항에서 “금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다”고 규정하고 있습니다. 위 조항을 쉽게 말하면 “임차주택이 경매될 때 임차인은 임대차를 해지하고 보증금액에 해당하는 금액을 배당받을 수 있지만, 그 보증금에 담보를 설정한 금융기관이 임차인을 대위하여 임대차를 해지하고 배당받아 갈 수는 없다. 즉 임차인이 경매에도 불구하고 임대차 기간이 끝날 때까지 살고 싶으면 계속 살 수 있다“는 뜻입니다. 위 조항은 임차인의 주거안정을 위해서 최소한 임대기간만큼은 채권자의 방해를 받지 않고 거주할 수 있도록 마련된 조항압니다. 따라서, 위 조항은 임차주택이 경매되는 경우에 적용되는 조항이지만, 임차주택이 경매되지 않는 경우라고 하더라도 위 조항이 유추적용될 수 있기 때문에 그 보증금에 담보를 설정한 금융기관은 임차인을 대위하여 임대차를 해지할 수 없습니다. 설령, 담보를 설정할 때 담보채권자가 임대차를 해지할 수 있다는 특약을 두었다고 하더라도, 주택임대차보호법 때문에 그 특약은 무효입니다. 실무에서도 위 조항때문에 아직까지 전세보증금 담보권자가 채무자의 임대차계약을 대위하여 해지한 사례가 없습니다. 답변이 부족하면 추가 질문 주세요. 감사합니다.