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개인간 채무 근저당 설정 질문드립니다

안녕하세요. 변호사님 유투브 보면서 카페 글 정독하면서 하나하나 준비중입니다. 회생준비하면서 제 유일한 재산, 청산가치에 반영되는 빌라가 하나 있습니다. 실거래가는 4.1억정도이고, 공시부동산가격은 2.5억입니다. 제가 2년전 구입 가격은 3.9억이구요. (1순위 근저당은 잔액 2.2억, 2순위 1.2억 있습니다.) 회생 전 매매하려고 3억 후반까지 조정해서 내놓았으나 나가지가 않고 있는 상황이라 안되면 청산가치 반영해서 진행해야 할거 같은데, 몇가지 질문드립니다. (질문1) 청산가치 반영시 빌라에 대해서. a. 실거래가 4.1억 - 1,2순위 근저당 3..4억 = 7,000만원 b. 공시부동산가격 2.5 * 130% - 1,2순위 근저당 3..4억 = 0원 c. 구입가 3.9억 - 1,2순위 근저당 3..4억 = 5,000만원 이렇게 3가지 계산방법 중 제가 유리한 방법으로 신청을 해도 가능할런지요?? 예전 실거래가는 현재 시세와 말도 안되게 나오는 중입니다.ㅠㅠ (질문2) 제가 가지고 있는 개인 채권자(이전 전세권자)에게 미반환된 전세금 채권이 있습니다. 전세금 보증금 채권 7,000만원 + 개인채무 4,300만원 = 총액 1.13억 개인회생 접수 전에 이 채권자에게 제 부동산에 근저당을 3순위로 설정해 주고 바로 개인회생 신청이 들어가도 문제가 없을까요? (차용 및 전세금에 대한 증빙은 모두 있습니다) 청산가치를 낮추는 효과도 있지만, 채권자에게 채권 만족을 주고 싶습니다. 만약, 근저당이 설정된다면, 별제권으로 상환이 되는건지요, 또한 전체 체권이 아닌 일부채권만 7,000만원 정도만 근저당 하면 7천은 별제권으로 나머지 4.3 천은 회생채권에 들어가 매달 변제가 가능한지요... 두서없이 질문드렸는데 답변 부탁드립니다^^